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四大高法观点PK|判决强制过户后,卖方是否有权因买方不付款另案起诉解除合同?

张茂荣 发表于[2019-08-10]

后违约时代:买家对法院违约


强制过户后遗症:继续履行合同判决生效后,买方不付款,不过户,卖方收不到款,购房名额被占,无法自己买房,怎么办?


过去几年,全国各地房价暴涨,衍生二手房业主违约潮。

各地法院在符合条件情况下,几乎都判决了强制过户(继续履行合同),然以深圳为代表的部分地方法院,在判决时只要求买方口头承诺,并未要求进一步提供付款保证,导致判决执行过程中又衍生出问题:判决买家一次性付款后过户,买家迟迟不付款,或根本无力付款,或房价又下跌故意不付款,不要求过户,导致卖方购房资格长期被占用——收不到款,过不了户,买不了房,错过最佳购房时机,损失惨重!

判决强制过户后,卖方是否有权因买方不付款另案起诉解除合同?实践中不同法律观点不同,本文特摘选广东、湖南、江苏、江西四省高级人民法院判决撰本文与读者分享(本文案例只做程序讨论,不涉及另案起诉实体权利是否成立的问题)。

广东、湖南高法:构成重复诉讼,不能另案起诉

案例1:张丽静房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案号:(2018)粤民申7852号

裁判时间:2018年08月13日

审理法院:广东省高级人民法院

基本案情:

张静丽为卖方,卢波为买方,房屋位于广东省深圳市龙岗区,合同履行过程中发生争议,卢波起诉要求张静丽继续履行合同,生效判决:张丽静继续履行《二手房买卖合同》,即:卢波于判决生效之日起10日内向张丽静一次性支付剩余购房款166万元,张丽静于收款三日内将涉案房产转移登记至卢波名下(其他判项略)。(前案)

因卢波未主动履行上述生效判决确定的付款义务,张丽静于2018年1月17日通知其解除《二手房买卖合同》,并向法院起诉要求确认《二手房买卖合同》解除生效(后案)

深圳市龙岗区人民法院一审、深圳市中级人民法院二审均认为:张丽静本案诉请解除合同与前案反诉请求一致,且本案诉讼理由中主张的卢波违约情形即是前案《民事判决书》所确定卢波应当承担的付款义务。前案判决已生效,张丽静与卢波均应当按照该判决书的判令履行各自的义务,在一方不履行该生效法律文书所确定的义务的情况下,对方当事人应当通过向法院申请强制执行的方式进行维权。张丽静再次提起诉讼违反了“一事不再理”的原则,裁定不予受理。

广东省高级人民法院再审认为:重复二审理由......张丽静另案提起本案诉讼,符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的情形,一、二审法院对其起诉裁定不予受理和驳回上诉并无不当。张丽静认为本案不构成重复起诉的再审申请理由缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

2018年8月13日(2018)粤民申7852号裁定:驳回张丽静的再审申请。

类似案例:

1、张某房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案号:(2018)粤民申5892号

裁判时间:2018年08月10日

审理法院:广东省高级人民法院

2、朱晓红房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案号:(2017)粤民申9181号

裁判时间:2017年12月25日

审理法院:广东省高级人民法院

案例2:杜文娟、赵峥与周林、高阳房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书

案号:(2018)湘民申2359号

裁判时间:2018年12月07日

审理法院:湖南省高级人民法院

基本案情:

杜文娟、赵峥为卖方,周林、高阳为买方,房屋位于湖南省株洲市天元区,合同履行过程中发生争议,周林、高阳起诉要求杜文娟、赵峥继续履行合同。生效判决:赵峥、杜文娟继续履行《房屋买卖合同》,该判决于2017年12月13日生效,并由周林、高阳申请强制执行。(前案)

赵峥、杜文娟认为根据合同约定,周林、高阳应向其先支付30万元赎楼款项,但其并没有交付,构成根本违约,故另案起诉请求解除合同。(后案)

株洲市天元区人民法院一审、湖南省株洲市中级人民法院二审均认为:赵峥、杜文娟要求解除《房屋买卖合同》实质上是否定已生效的裁判结果,且后诉与前诉的当事人相同、诉讼标的相同,故原告的起诉构成重复起诉,裁定驳回赵峥、杜文娟的起诉。
湖南省高级人民法院再审认为:前案判决已发生法律效力,周林、高阳已申请原审法院强制执行。赵峥、杜文娟又起诉要求解除《房屋买卖合同》,后诉与前诉的当事人、诉讼标的相同,且后诉的诉讼请求实质上是要求否定前诉的裁判结果,已构成重复起诉。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果并无不当。

2018年12月07日2018)湘民申2359号裁定:驳回赵峥、杜文娟的再审申请。

江苏、江西高法:不构成重复诉讼,可以另案起诉

案例1:季宏俊与徐鹏飞、程红霞房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书

案号:(2018)苏民再398号

裁判时间:2018年11月28日

审理法院:江苏省高级人民法院

基本案情:

季宏俊为卖方,徐鹏飞、程红霞为买方,房屋位于江苏省南京市鼓楼区,5月9日房屋转移登记至徐鹏飞、程红霞名下,后因季宏俊拒不协助办理交纳税费,导致房屋权属证书无法领取。2016年6月8日徐鹏飞、程红霞起诉,要求季宏俊继续履行合同。生效判决继续履行合同:季宏俊于判决生效之日起五日内协助原告徐鹏飞、程红霞领取涉案房屋的不动产权证。(前案)

后因徐鹏飞、程红霞未能支付购房款,季宏俊向法院起诉,要求解除合同赔偿损失。(后案)

南京市鼓楼区人民法院一审、南京市中级人民法院二审认为:季宏俊再次起诉要求解除涉案房屋买卖合同等诉讼请求,实质上否定生效裁判文书确定的原告应配合领取涉案房屋不动产权证以及合同应当继续履行等相关内容,故原告起诉不符合法律规定,构成重复起诉,依法应予驳回。在当事人全部履行生效裁判文书确定的义务之后,原告可就其继续履行合同所产生的未被依法处理的赔偿损失等争议,另行依法主张权利。季宏俊以出现新事实、生效判决已终结为由,认为本案不构成重复起诉的观点缺乏事实和法律依据,裁定:驳回季宏俊的起诉。

江苏省高级人民法院再审认为:季宏俊数次发函要求徐鹏飞、程红霞支付剩余购房款,以实现其出卖案涉房屋并取得购房款的合同目的。基于徐鹏飞、程红霞未按函要求支付剩余购房款的事实,季宏俊提起本案诉讼。上述事实均发生于前案民事判决生效后,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条规定:裁判发生法律效力后,发生新的事实,当事人再次提起诉讼的,人民法院应当依法受理。原一、二审法院认为季宏俊提起本案诉讼构成对前案的重复诉讼不当,本院予以纠正。

2018年11月28日(2018)苏民再398号再审裁定:

1、撤销江苏省南京市中级人民法院(2018)苏01民终280号和南京市鼓楼区人民法院(2017)苏0106民初11897号民事裁定;

2、指令南京市鼓楼区人民法院对本案进行审理。

案例2:中广核财务有限责任公司、张晓强房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

案号:(2017)赣民终557号

裁判时间:2017年12月15日

审理法院:江西省高级人民法院

基本案情:

中广核财务有限责任公司为卖方,张晓强为买方,房屋位于江西省南昌市,2008年3月24日双方签订《江西省产权交易合同》,合同履行过程中发生争议,2011年2月14日中广核财务有限责任公司起诉要求解除合同,张晓强反诉要求继续履行合同。(前案)。
案经江西省南昌市中级人民法院一审、江西省高级人民法院二审、最高人民检察院抗诉、江西省高级人民法院2015年07月10日(2013)赣民再字第10号再审判决:继续履行《江西省产权交易合同》,张晓强支付中广核财务有限责任公司违约金556万余元、剩余房款1946万余元及利息。

上述判决生效后,经中广核财务有限责任公司多次书面催告,张晓强迟迟不能履行生效判决所确定的付款义务,2016年12月22日中广核财务有限责任公司向张晓强发送了《解约函》,通知其解除合同。
2017年1月16日中广核财务有限责任公司另案向南昌市中级人民法院起诉,要求:确认《江西省产权交易合同》自2016年12月26日起解除;2、判令张晓强立即返还案涉房产(其他诉求略)。(后案)
南昌市中级人民法院一审认为:中广核公司就本案提出的诉讼明显违反了“一事不再理”的原则,即《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项的规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件,当事人又起诉的,告知原告申请再审,但人民法院准许撤诉的裁定除外”,应当依法予以驳回。中广核公司诉称在再审判决书生效后向张晓强发出了多份催告要求履行债务,张晓强仍未履行,属于新的根本违约事实,本院认为上述行为均在中广核公司申请法院强制执行期间的行为,不属于合同履行的新的违约事实,对其主张不予采纳。2017年10月23日(2017)赣01民初20号一审裁定:驳回中广核财务有限责任公司的起诉。

江西省高级人民法院二审认为:人民法院的生效裁判具有既判力,但是既判力具有时间范围即基准时,生效裁判仅是对基准时之前发生的事项具有既判力,对基准时之后发生的新的事实,不受既判力的拘束。对此,《民诉法解释》第二百四十八条“裁判发生法律效力后,发生新的事实,当事人再次提起诉讼的,人民法院应当依法受理”作出了明确的规定,该条亦是对“不适用一事不再理原则的情况”的规定。裁判发生效力后发生了新的事实,当事人基于该事实再次提起诉讼,不适用一事不再理原则,法院应予受理。在前案判决生效后,截至2016年11月,执行到账款300万元。同年11月9日,南昌市中级人民法院向中广核公司发出一份《财产调查告知函》,函中称“经本院启动财产调查程序,通过中国人民银行查找银行账户存款情况及房管、车管等职能部门查找可供执行的财产线索均未果。本院已确认被执行人目前无财产可供执行。请你单位收到此函后五日内向本院提供执行人的财产线索,逾期本院将终结本次执行程序”。同时,中广核公司也多次向张晓强送达了要求尽快履行义务的通知书,并于2016年12月22日,向张晓强发送了一份《解约函》,函中称因张晓强经多次催告,仍未履行支付购房款等义务,原交易合同自2016年12月26日起正式解除。上述事实均发生在2015年的生效判决之后,本院结合原生效判决综合判定,认为属于新的事实,中广核公司再次提起诉讼,人民法院依法应予受理。上诉人此上诉理由成立,本院予以采纳。

2017年12月15日(2017)赣民终557号二审裁定:

1、撤销江西省南昌市中级人民法院(2017)赣01民初20号民事裁定;

2、本案指令江西省南昌市中级人民法院审理。

信荣说:涉“是否属于新的事实”,认为不构成重诉,有权另案起诉


1、本文讨论问题的本质是强制过户(继续履行买卖合同)判决生效后,买方不按法院判决支付购房款,并达到合同约定的解除条件,是否属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第248条规定的“发生新的事实”,卖方另案起诉是否属于重复起诉的问题;

2、通过以上四省高法判决可以看出,各地法院对此理解不一,甚至完全相反,之所以如此,笔者认为是因为强制过户判决与其他给付、确认、变更之诉判决不同,本质是确认了合同的有效续存并继续履行,而买卖合同属于双务合同,当事人互负义务,自然会就履行事宜再度发生争议;

3、笔者认同江苏、江西高法卖方有权另案起诉的观点,理由是解约条款也是合同条款之一,“继续履行合同”是指继续履行包括解约条款在内的全部合同条款,而非仅仅履行判决列明条款,“判决继续履行合同”即判决了包括解约条款在内的全部合同条款的继续履行,未列明的解约条款等也属于合同范畴,也要履行。卖方另案起诉解约也是在履行合同约定,在履行生效判决,并未否定前案判决(当然如果买方有支付能力,卖方也有权不解约,要求法院强制执行购房款);

4、深圳市龙岗区法院部分判决最后判项判决“本判决未尽事宜,按买卖合同执行”,进一步说明了包括解约条款在内,判决未尽合同条款也是有效并需要被执行的,也印证了笔者上述继续履行合同不限于判决判项的观点;

5、如果不允许卖方另案起诉解除合同,则很可能出现江西省高级人民法院(2017)赣民终557号案例的极端情况,即:买方已经失去或根本没有付款能力,案件因此被法院裁定终本执行,房屋无限期挂在卖方名下,卖方腾不出购房资格,无限期无法自购房屋的情况!

6、不能仅仅因为后案诉求否定前案裁判结果而认定为重复起诉。湖南高法认定另案起诉属于重复起诉的理由之一是后案实质上是否定已生效前案的裁判结果,笔者认为诉求否定前案裁判结果不必然属于重复起诉,理由是:一方面,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第247条规定,否定前案裁判结果只是构成重复起诉三要件之一,只是必要条件,不是充分条件;二方面,即便是三要件全部具备,后案诉求确是否定前案裁判结果,也存在第248条规定的例外情况,即:只要是“发生新的事实”,就应当受理,既然可以受理,后案判决当然存在否定前案裁判结果的可能。

7、为避免出现类似情况,部分省市法院实践中也做了相应预防,如2017年9月广东高法发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第37条已增加要求买方不但要承诺在合理期限内一次性付款,而且要有充分证据证明有履行能力(具体如何证明暂无规定),如部分法院要求买方起诉继续履行合同时便将全部购房款提存到法院,从而保证了判决后的顺利执行(笔者不认同该做法,因为该做法本质属于对原告的财产保全行为,在没有当事人申请、没有正式裁定的情况下,强制买方全款提存依据不足,且严重增加了买方的负担和风险,导致诉讼期间买方资金长期被冻结在法院而又要面临败诉风险),我们更认同广东省深圳市福田区法院同时判决解约条款的判决,即在判决中同时做买方出逾期付款达到一定时限,卖方有权解除合同,过户判决不再履行,我们建议法院可以采取责令买方按购房款一定比例支付保证金,并在判决强制过户的同时,判决买方逾期支付购房款达到一定时限,保证金由卖方没收,合同不再继续履行的方式解决;

8、虽然笔者观点与广东、湖南高法不同,但司法裁量权在法院,该两省份的案件,还需重视法院观点。